【开课时间】2023年4月18、19日（周二、周三）

【签到时间】早上8：00开始（领学习资料）

【授课时间】上午9：00-12：00，（在酒店用中午餐）

下午13：30-16：30  （课后30-60分钟答疑解惑时间）         

【开课地点】海口市龙华区滨海大道泰华路23号（海南博源大酒店二楼博源厅）

年初，国家税务总局财行司要求各级税务机关调查梳理辖区的开发项目，制定土地增值税清算方案。但是，较多的税会差异以及税种政策交叉背离并且属地规定混乱、旧城（村、小区）改业务模式多样，造成企业财务人员对执业的涉税业务理解出现困顿。本次授课以学员所在省的财产行为税（土地增值税为主）相关政策为主线，从开发流程的节点对税风险和政策运用进行实例场景展示，剖析企业税收风险画像、掌握解决问题及思路方法。结合多年在全国各地带领税务团队进行土地增值税清算核查的实例进行讲解，让学员切实有获得感，提高站位，铸造强势文化思维。

【课程收益】

1、剖析房地产行业稽查分析的技巧和数理逻辑，针对自身企业进行模拟演练，降低纳税风险，提升税会业务融合能力。

2、以海南省市土地增值税等房地产税收政策为基础，以《民法典》为依托，对房地产企业开发业务与财税处理等进行实例研判。对旧改业务背景进行阐述，对业务模式和业务节点涉税风险解析解读和应对。

3、房地产成本核算精要（分税种）。

4、清算后续调整、永续债等融资的全链条风险、企业所得税、土地增值税扣除项目和会计核算内容比较分析等。

【课程对象】

财务、税务、审计总监及财务经理、会计、财务涉税从业人员等

【师资介绍】

郭老师：扬州税院  副教授。在税收大数据、税务稽查、风险管理、纳税评估等岗位工作近三十年，参与过房地产的项目开发，从事房地产税收专项管理二十多年，对房地产涉税风险有独特的应对技巧和深厚的知识储备，对税企沟通的方式方法有深入探究。

【课程内容】

一、房企土地增值税基本知识解析

1、以土地增值税清算的架构为顺序，站在财政部和总局角度，辨析土地增值税法理与内容。

2、具体包括：预征、核定征收新规定、清算单位研判、清算时间、清算条件确认、清算资料、审核时限、转让无产权开发产品等情况、清算收入的确认等内容、五项扣除项目逐一分类说明（包括扣除项目明细、分摊方法以及红线内外、配建开发产品、人防等），配有多个实例练习。

二、2023年税务总局房地产行业稽查要点解析

1、案源来源

2、查前分析（近十类非风控数据勾稽）

① 纳税申报

② 财务报表

3、调账方式及路径

4、查账思路与方法

三、海南省7号公告解析

3、 对《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》（海南省税务局2021年第7号）结合海南清算实例，进行实操性讲解。

四、房地产企业全税种全流程业财税融合的实用技能

4、扣除项目汇集和计算的技巧、免征土地增值税的两种方式和规则“陷阱”， 赠与的涉税风险

5、税收文件学习“技巧”和规则

6、土地等成本项目的分摊方法与税务机关规定的争议辨析。成本分摊方法税务机关确认？企业是否有选择权？

7、拆迁安置业务拆迁房屋置换协议的要点风险。

8、大数据时代下的涉税风险提示及资金流的风险分析……

9、“城市更新、旧城改造”大背景对房地产企业的影响及模式剖析和风险应对 

10、《建设工程施工合同》条款内容在土增清算中的应用与风险提示。这是税务机关常用的切入点。

11、扣除项目中无法取得发票的救助渠道与应对

12、CAD制图技术在土增清算中的应用

13、土地征用收储中预埋的土增清算隐患

14、房地产项目规划方案对土地增值税清算的影响

★ 房地产开发业务中，与政府相关部门（如规划、自然资源、住建局等）沟通的技巧以及对增值税、企业所得税和土地增值税的影响

15、《商品房买卖合同》中土增清算的“炸雷”

16、营销中心（售楼处）财务处理的涉税判别

17、从业务流程、背景条件、因素识别等方面以实例进行讲解，包括同城（省）异地取得土地成立项目公司开发的风险识别

……

第五部分：企业涉税规划解析

企业商业模式搭建的政策支撑和税收规划方案解析及训练

本专题以税务稽查热点案例为切入点，提炼纳税规划的原则，让学员真正掌握税收规划的技巧。包括但不限于：

①对赌失败也能获得巨额收益？对赌的司法释义和实例应用

②股权转让新模式应用及涉税规划

④交叉控股实现的华丽转身……

⑤资金融通的“坦途”

⑥股转再股转税筹的适用条件分析

⑦股本溢价转增的“美丽陷阱”

……（选择讲解）

【培训费用】单次费用：3000元/人(含午餐、讲义等资料)；大成方略会员凭会员卡刷卡听课。