3月23-24日【青岛】房地产住宅批量精装修项目全程精细化管理

新形势下精细化管理住宅批量精装修3月23-24日【青岛】

如何做好精装修  精装修管理   

大势所趋，未来精装房将引领地产市场！

坚持领先设计、做好标准化施工、打造完美精装产品！

课程收益

收获知识---独特视角   学习经验---借鉴标杆   一招一式---指导落地

1、学习掌握房地产精装修全过程及关键环节管理办法；

2、学习掌握房地产精装修设计与施工过程中管控的要点、难点；

3、结合大量标杆房企案例、图片，全面剖析精装修核心要点和标企的实践做法，有较强的实际操作价

值。

4、赠送：

万科：某精装修项目全套招标资料、表格、标准及供应商品牌、规格型号

万科：《万科精装修交付验收标准表》

万科：《万科精装修交付验收标准图例及标准》

保利：精装修合同《成品保护标准及违约处罚规定》（附实物图片及保护标准文字说明）

万达：《五星级酒店精装修成本测算模板》（独家）

《知名开发商招标采购首选770个品牌榜单》品牌、首选率、供应商名称及开发商

培训对象

1、各房地产企业董事长、总经理、副总经理、总工程师、项目总监、精装修总监、精装修设计师等领

导；

2、各房地产企业运营部、前期部、设计部、工程部、成本部、招采部等负责人；

3、与精装修工作有关联的从业人员，如：精装修/室内设计师、装饰工程师、装饰成本负责人、精装

修招标负责人、精装修现场管理人员等。

文语翔老师

房学网高级顾问；

商业地产成本及招采合约管理专家；

国家一级注册造价工程师&一级注册建造师；

曾任万达集团成本及招采重要管理岗位（4年）；

曾任香港务腾造价咨询公司（WTP）高级QS；

曾任万达学院讲师万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理 署名作者；逾15年建筑行业，造

价咨询行业及地产行业经验；具备海外成本管理经验；现任某地产公司集团成本招采负责人。

主要经历：文老师是国家一级注册造价工程师&国家一级注册建造师，曾任万达集团成本及招采重要管

理岗位（4年，2010～2014），曾任香港务腾造价咨询公司（WTP）高级QS ，曾任万达学院讲师（被誉

为万达的黄埔军校）。万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理 署名作者;逾15年建筑行业

，造价咨询行业及地产行业经验；具备海外成本管理经验,现任某地产公司集团成本招采负责人授课风

格：文老师理论功底扎实一线经验丰富！擅长案例教学，现场互动！万达案例，行业标杆！主要经验

：曾任职万达某项目公司成本招采负责人岗位；曾任职万达集团成本控制部成本高级管理岗位，负责

集中采购和全过程成本管控；尤其擅长目标成本编制，过程成本管控和工程结算管理，对目标成本编

制，索赔争议处理和结算有独到见解；尤其擅长招标采购，对供应商库搭建、集中/战略采购及招标采

购和合约管理有独到见解和实际解决方案；尤其擅长商业地产成本及招采合约管理，包括五星级酒店

、购物中心，写字楼，商铺，公寓，住宅等各类业态；

主要参与工作包括：《万达集团品牌库》；《万达集团成本管理制度》修编及管理；《万达集团建造

标准》修订；万达出版《商业地产投资与建设》第九章成本管理 署名作者（后附）主要业绩：通过成

本测算、结构优化、设计优化为福建万达广场项目节约成本近3500万元。通过方案阶段的设计优化、

机电工程优化为北京通州万达广场节约成本金2000万元。通过设计优化、结构优化为目前所在企业优

化地下停车场结构工程近1500万元。本人经过多年的经验积累，总结出一套适用于中小型企业的成本

管理及招采合约管理体系及独到的解决方案。凭借本人海外工程管理经验和造价咨询公司经验，本人

的合约管理培训可以结合国内外案例，适用于有国际工程的企业。

课程大纲

标杆地产精装修项目真实案例+策划过程真实还原+剖析如何做好精装修工程完美成本、招标及工程策

划管控！

开篇：如何看待和理解目前地产行业大变局？！

从一个会议开始：《装修标准联合评估及策划会》

设计、营销、成本采购、工程四大部门联合作战，PK+合作：

成本部：成本测算+寻找性价比高的产品+提升可实施度

工程部：工艺优化+图纸深化+样板施工

设计部：产品整合+设计把控+保证效果

营销部：满足客户需求+PK竞品

案例：保利地产北方公司精装项目策划会

独家赏析：那些大佬们的办公室：王石（新旧办公室）、郁亮、王健林、任志强、刘强东…（50P照片

+视频）

一、设计策划篇

精装修设计所面临的痛点是：希望装修形成差异化，但是过去把差异化的点放在品牌上，结果差异化

变得越来越同质化，最后大家都没有了差异化。

1）将一些不能用的空间通过精装修激活

2）将一些只能想象但无法言表的需求通过精装修具象化

3）将生活所有的细节都可以用装修实现剧本化

4）在你的项目价格和区位没有优势的情况下，让客户对项目唯一无法忘记和想要购买的就是你的装修

设计细节---让客户感动的设计细节

案例：让 客 户 感 动 到 尖 叫 的“99 个 精 装 修 设 计 细 节“---入户、玄关、厨房、卫生间

、阳台、客餐厅、卧室、无障碍、工艺…

案例：碧桂园某项目装修设计策划---8大贴心收纳升级与6大贴心家居插件

二：工程策划篇

1、70项交房标准（附件12）

2、工程进度精细化管理

1）《周计划》量化到户

2）关键节点图表法表述

3）流水节拍调整

4）周按户考核，建立滞留金制度

3、样板引路

样板施工四原则

4、批量施工过程风险控制

1）批量施工前的风险管理

2）批量施工中的风险管理

3）售后服务阶段的风险管理

5、《成品保护标准》及违约处罚规定

1）分项工程保护要点一览

2）违约处罚规定

3）各分项工程成品保护标准 6、采购、施工和验收统一标准：17项精装修施工、工序、材料、

验收及保洁养护管控标准解析

1）消防安全材料设备清单及使用技术要求

2）室内装修材料清单及绿色环保技术要求

3）实测实量

4）厨卫间防水及保护层施工管控要点

5）机电隐蔽工程管控要点

6）地暖施工管控要点木制品施工管控要点

7）大理石施工管控要点

8）墙地砖铺贴管控要点

9）墙纸及软包施工管控要点

10）木地板及木踢脚安装管控要点

11）石膏板吊顶施工管控要点

12）分户验收管控要点

13）精装施工验收确认单

14）精装项目21个月标准工程管控模板

15）开荒保洁标准

16）石材结晶作业及考核标准

17）其他

案例：万科地产标准化装修招标体系文件：《工程采购技术要求及质量要求表》

A)工期要求

B)人员配置要求

C)质量及技术要求：

a、**规范  b、计划管理  

c、移交   d、四化管理  

e、安全生产  f、工序及样板管理 

g、材料管理  h、施工工艺 

i、防渗漏  g、成品保护 

k、验收  l、保洁  m、其它

7、万科集团交付验收体系

1）《万科精装修交付验收标准表》

2）《万科精装修交付验收标准图例及标准》

三、招采策划篇

1、理清工程界面解析，画地为牢，有所为有所不为，解决“只分工，不闭环”

1）移交给精装单位的交界面如何描述？---解决前序工作完成面

2）招标范围如果约定？---解决自己做什么（有所为）

3）精装单位与总包工程界面如何划分？---解决别人做什么（有所不为）

案例：万科地产标准化装修招标体系文件：《总包与精装修交接面标准清单》

案例：总包及精装单位《工作界面交接单》解析

2、精装工程整体招标计划

3、为什么项目公司必须发起精装招标立项，以及立项书如何编制

案例：标杆地产精装招标立项书

4、洁具集采--标杆企业购物中心及酒店招标采购分析

战略集采案例：洁具2种战略集采采购分析

5、主要材料明确材质和品牌：40项主材规格材质及品牌确认

6、设计部、成本部、工程部合作分工、各司其职；85项样板间主要材料选型要求、参考品牌、供货计

划、合约类型及供应商联系方式

案例：万科地产精装全专业材料选型要求、参考品牌、供货计划、合约类型及供应商联系方式

7、精装修供应商管理四步骤：选、育、用、留

选---

A）万科“**行动”

《知名开发商招标采购首选770个品牌榜单》品牌、首选率、供应商名称及开发商

B）特殊供方管理 

a.有**背景或**要员推荐的单位

b.集团内部单位  c.垄断行业单位

育---

A）供方管理新思维： B）供方管理

案例：万科精装修及石材供应商管理

案例：万科精装工程供应商沟通会会议纪要

用---

A）供应商的分类与分级管理

B）供应商年度评估  C）合作与采购策略

案例—高效招标与快速定标的招标模式创新

D)工程类招标痛点

案例：详解《铝合金外窗合格供方品牌库》及其配套管控办法、使用要点、技术标准

非效果类：案例---供应商谈判困境与技巧

留---

A）优秀供应商资源流失的魔咒：最低价中标，能留下好的供应商吗？

案例：万科精装修供应商管理创新之“大标段+小标段”

B）如何与供应商建立战略合作关系

独家案例：深入解析每年一度堪称业界翘楚及标杆的“供方大会”，从会议意义，组织到价值收获

1000余家企业参加，已然成为业界的武林大会和行业盛世，是如何奠定其江湖地位？ 四、成本

策划篇

1、精装修属于效果类工程：限额设计，不预则废

1）设计管控与成本优化综述

成本问题已成顽疾，成本管控的三大挑战及有效合理应对：

①企业层面  ②产品层面  ③业务层面

2）深入解析：优化设计与限额设计

①双限管控体系搭建：限额设计+限额成本

②什么叫“效果类工程”，其成本如何进行限额管控

③效果类工程“二次限额”管控措施

④二次限额如何让限额管控真正落地！

案例：龙湖地产效果类工程限额管控精彩案例

2、精装修成本优化

成本优化介入时机与方式

3、断桥铝外窗设计阶段成本优化全过程

案例：万科城市花园项目铝合金窗设计阶段成本优化全过程---案例指导与解读

4、石材供应商报价原则与模式解密

案例：揭秘石材及相关价格的组成计价模式

案例：XX项目景观石材工程设计成本优化案例

5、精装修供应商成本招采应对创新策略

1）地产企业价值核心与项目管理三角形

2）什么是效果类工程？效果类工程如何避免低价中标而影响的工程品质质量

3）新模式如何应用及其带来的价值导向

课堂互动案例：精装修工程兼顾低成本和高品质的成本招标解决方案

以项目全局观角度看待成本优化---当品质提升VS成本超支，要鱼还是熊掌！？

案例：万科某项目设计品质与成本造价矛盾解决

4）快速压缩精装修供应商报价：成本招采创新案例---挖掘供应商价格底线模式

6、五星级酒店精装修测算模板及其应用

7、酒店及写字楼幕墙案例：XX项目酒店及办公楼幕墙工程招标设计成本优化新思路---专家出招 （本

案例提供现场录音资料）

8、不同品牌酒店目标成本参考指标（万达酒店建设）：

1）设计费用  2）地上内部装修费用

3）地下装修费用  4）厨房、洗衣房等专项设备

5）弱电  6）其他建设工程支出  7）开办费

9、围绕售楼处和样板间，成本部不但可以省钱，还可以赚钱！

借鸡下蛋，合作共赢

案例：万科物业的增值服务

案例：售楼处及样板间案例

10、合约管理角度：

先礼后兵，费用约定清晰避免后续签证争议索赔

1）脚手架搭建及移位费用如何约定？

2）交叉施工及施工降效如何处理？

3）装修界面管理及工序交接如何界定？

4）成品保护费如何规定？

5）为什么现场清理及完工清洁费只包含“一般清洁

6）不含石材结晶及深度开荒”

7）室内空气污染测试到底如何要求？

结束：现场交流与互动答疑 

【主办单位】房学网&房学地产商学院

【时间地点】2019年3月23-24日  青岛

【收费标准】培训服务费用：4800元/人（含：教材、授课、现场咨询、场地、茶歇、税费等）；食宿

统一安排，费用自理。

【联系方式】真一133同013微70547信   QQ：970q883q920